Le viager occupé : vendre et rester chez soi
Vous vendez votre logement, vous continuez d'y vivre jusqu'à la fin de votre vie, et vous percevez un capital à la signature puis une rente chaque mois.
Comment fonctionne le viager occupé ?
Le viager occupé est la forme de viager la plus répandue. Le vendeur, appelé crédirentier, cède la propriété de son bien à un acquéreur, le débirentier, tout en se réservant le droit d'y habiter à vie. Ce droit prend la forme d'un droit d'usage et d'habitation, ou parfois d'un usufruit.
Le prix de vente est versé en deux parties :
- le bouquet, un capital versé le jour de la signature chez le notaire. Son montant est librement fixé entre le vendeur et l'acquéreur ;
- la rente viagère, versée chaque mois jusqu'au décès du vendeur. Elle est indexée, c'est-à-dire revalorisée chaque année, pour préserver le pouvoir d'achat.
Comme le vendeur continue d'occuper le logement, l'acquéreur bénéficie d'une réduction de prix, appelée décote d'occupation. Elle est calculée selon l'âge du vendeur et son espérance de vie, à partir de barèmes reconnus.
Les avantages pour le vendeur
- Rester chez soi, dans son cadre de vie, sans déménager ;
- Disposer d'un capital immédiat pour ses projets, ses proches ou ses dépenses de santé ;
- Percevoir un complément de revenu garanti à vie, revalorisé chaque année ;
- Être déchargé de certaines dépenses : le plus souvent, la taxe foncière et les gros travaux sont payés par l'acquéreur, le vendeur gardant l'entretien courant ;
- Bénéficier d'une fiscalité douce : une rente viagère n'est imposée que sur une fraction de son montant, 30 % seulement si le vendeur a plus de 69 ans lors de la mise en place de la rente.
La vente peut être conclue « sur deux têtes ». La rente est alors réversible : au décès du premier conjoint, elle continue d'être versée intégralement au survivant, qui garde aussi le droit d'habiter le logement.
Une vente sécurisée
La vente en viager est obligatoirement signée devant notaire. L'acte prévoit des garanties pour le vendeur : le privilège du vendeur, qui lui donne une priorité sur le bien, et une clause résolutoire, qui permet d'annuler la vente si la rente n'est pas payée. Le vendeur récupère alors son bien et conserve, selon le contrat, les sommes déjà perçues.
Et si je dois quitter mon logement ?
Vous restez libre de partir à tout moment, par exemple pour une maison de retraite ou pour vous rapprocher de votre famille. Le contrat prévoit alors généralement une augmentation de la rente, puisque l'acquéreur récupère l'usage du bien et peut le louer.
Les avantages pour l'acquéreur
L'acquéreur achète un bien avec une décote liée à l'occupation, sans recourir à un crédit important, puisque le prix est étalé dans le temps. Il se constitue ainsi un patrimoine immobilier à un coût maîtrisé. Pour découvrir nos biens disponibles, rendez-vous sur www.ag-viager.com.
Questions fréquentes
Quel montant de bouquet choisir ?
Il n'existe pas de règle fixe : le bouquet dépend de vos besoins de capital et de la rente souhaitée. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Nous vous présentons plusieurs combinaisons lors de votre étude.
La rente est-elle revalorisée ?
Oui. Le contrat prévoit une indexation, le plus souvent sur l'indice des prix à la consommation publié par l'INSEE. La rente est revue chaque année.
Mes enfants peuvent-ils s'y opposer ?
Non, vous êtes libre de vendre votre bien. Nous vous conseillons toutefois d'en parler en famille : nous pouvons présenter le projet à vos proches et répondre à leurs questions.
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