Le prêt viager hypothécaire, comparé au viager
Obtenir une somme d'argent en restant propriétaire, sans mensualités de son vivant : une solution à bien comparer avec le viager avant de se décider.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit accordé par une banque à un propriétaire, généralement âgé d'au moins 60 ans, et garanti par une hypothèque sur son logement. L'emprunteur reste propriétaire et ne rembourse rien de son vivant : les intérêts s'ajoutent chaque année au capital emprunté.
Le prêt est remboursé au décès de l'emprunteur, lors de la vente du bien, ou plus tôt s'il le souhaite. La dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien : les héritiers ne paient jamais la différence.
- Une somme versée en une fois, dont le montant dépend de l'âge et de la valeur du bien ;
- Aucune mensualité, et en général aucune assurance décès exigée ;
- Des intérêts qui s'accumulent : la dette grossit vite au fil des années ;
- Une offre proposée par très peu d'établissements en France.
Pour vous aider à choisir, voici une comparaison chiffrée avec le viager occupé, sur un même exemple.
Viager occupé ou prêt viager hypothécaire ?
Deux façons de tirer des revenus de son logement sans le quitter. Voici ce qu'elles donnent pour un même cas : un couple de 75 ans, propriétaire d'un bien estimé à 330 000 €.
| Viager occupé | Prêt viager hypothécaire | |
|---|---|---|
| Propriété du bien | Vendue ; le couple garde le droit d'y vivre à vie | Le couple reste propriétaire |
| Somme reçue au départ | Bouquet d'environ 51 000 € | 104 610 € (31,7 % de la valeur) |
| Revenu mensuel | Rente d'environ 645 € par mois, à vie, indexée | Aucun |
| Taux d'emprunt | Sans objet | 6,45 % fixe, intérêts ajoutés chaque année à la dette |
| Frais de dossier | Aucun pour le vendeur | 1 000 € |
| Frais d'hypothèque | Aucun | 1 704 € |
| Assurance décès | Sans objet | Non exigée |
| Frais de notaire | Payés par l'acquéreur | Acte notarié à prévoir |
| Taxe foncière et gros travaux | Généralement à la charge de l'acquéreur | Restent à la charge du propriétaire |
| Total perçu après 10 ans | ≈ 128 500 € | 104 610 € |
| Total perçu après 15 ans | ≈ 167 200 € | 104 610 € |
| Dette après 10 ans | Aucune | 198 151 € |
| Dette après 15 ans | Aucune | 269 855 € |
| Pour les héritiers | Le bien revient à l'acquéreur | Le bien moins la dette : ≈ 131 800 € à 10 ans, ≈ 60 100 € à 15 ans, presque rien à 20 ans |
Prêt viager hypothécaire : exemple et conditions publiés par la Banque Populaire (Foncier Reversimmo, barème du Crédit Foncier au 1er juillet 2026), hors variation de la valeur du bien. Viager occupé : estimation indicative Var Viager, bouquet de 30 %. Ces chiffres ne constituent pas une offre de prêt.
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Notre avis
Le prêt viager hypothécaire verse une somme plus importante au départ et permet de rester propriétaire. Mais les intérêts s'ajoutent chaque année à la dette : elle double en une dizaine d'années et peut absorber presque toute la valeur du bien au bout de vingt ans. Le propriétaire continue aussi de payer la taxe foncière et les gros travaux.
Le viager occupé, lui, assure une rente à vie, revalorisée chaque année, en plus du bouquet. Au fil du temps, il rapporte davantage, sans dette ni intérêts, et il décharge le vendeur des principales dépenses de propriétaire. C'est souvent la solution la plus sereine pour compléter sa retraite en restant chez soi.
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